审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释(房屋租赁合同纠纷司法解释)

审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释(房屋租赁合同纠纷司法解释)

#普法行动#

一、根据《民法典》及相关规定,房屋租赁合同的解除主要有三种方式:

(一)约定解除

《民法典》第五百六十二条规定,“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。”

(二)法定解除

《民法典》第五百六十三条规定,“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。”

此外,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020年修正)第六条规定,“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理”。

(注:《民法典》第七百一十一条的规定为“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失”。)

因此,法定解除,主要包括两种情况:

第一种,因“不可抗力”,导致不能实现合同目的的。

第二种,因对方“违约”,且违约情形比较严重的,包括:

1.“拒绝履行(包括以行为表明拒绝履行)主要债务”

2.“迟延履行主要债务”

3.“迟延履行或其他违约行为,致使不能实现合同目的”

4.法律规定的其他情形,比如,“擅自变动建筑主体和承重结构或扩建,经要求改正,在合理期限内仍不恢复原样”。

(三)任意解除

《民法典》第七百三十条规定,“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方”。

因此,在双方没有明确约定租赁期限,且根据法律规定依然不能确认租赁期限时,出租人可以随时解除合同,但是要在合理期限之前通知承租人——目前我国法律并没有具体规定该“合理期限”为多久,根据相关判例,司法实务中倾向于认为一般应当是3个月左右。

二、根据《民法典》的规定,房屋租赁合同解除权的行使,需要遵循相关程序

《民法典》第五百六十五条规定,“当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除,债务人在该期限内未履行债务的,合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的,任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方,直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,人民法院或者仲裁机构确认该主张的,合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”

因此,房屋租赁合同解除权的行使,主要有两种程序:

第一种,“通知对方”解除,具体包括两种:

(1)通知对方解除,合同自通知到达对方时解除;

(2)通知对方,如限期不履行债务即自动解除合同,对方在该期限内仍未履行,合同自期限届满时解除——目前我国法律对于该“限期不履行”的期限并没有明确规定,根据相关判例,司法实务中倾向于认为一般至少1个月,不宜太短。

第二种,未通知对方,直接“向法院起诉,或向仲裁委申请仲裁”诉求解除。

三、其他提示

1.要明确约定“送达地址”及送达方式。

综上所述,法定解除、任意解除,均涉及到“通知”问题。而在发生纠纷后,违约一方往往以各种理由拒绝沟通,导致难以正常通知到对方。为了防止这种情况,建议在签订《房屋租赁合同》时,应当在合同中明确约定“送达地址”,以及其他“送达方式”,如电子邮件、微信、电话、短信等。

只有这样约定,在双方履行合同中发生纠纷,确实需要依法解除合同,却又陷入沟通僵局时,守约一方可以根据合同的约定,向对方的“送达地址”及送达方式依法发送解除函件,自对方收到函件时,即可产生解除合同的法律效力(或者在相关期限届满后产生法律效力),从而可以更好地保障守约一方的合法权益。

2.要明确约定“违约责任”

在需要通过诉讼、仲裁解除合同时,可能会产生“诉讼费、仲裁费、担保费、保全费、律师费、交通费”等维权成本。

为了减轻守约一方的维权成本,可以提前在合同中明确约定违约一方需要承担上述各项费用,防止部分维权费用由于缺乏约定,无法得到裁判机关的支持。如,在双方没有约定律师费由违约方承担时,解除合同的纠纷中,法院诉讼一般不支持律师费,而仲裁则可以支持律师费——但仲裁需要双方明确约定有仲裁条款。

3.合同解除后,还可以诉求多项费用

在依法行使合同解除权后,如果对方依然继续占有使用案涉房屋的,此时可以诉求对方支付“房屋占有使用费、水电费、管理费、空置损失”等。涉及到房屋恢复问题的,还可以诉求对方承担“恢复原状损失”。

注:本文观点仅供参考,诉讼存在风险,读者请勿简单模仿。

作者简介:黄维升律师,深圳执业律师,专业方向民商事纠纷(股权纠纷、公司法纠纷、房产纠纷)、劳动与社会保障法、刑事辩护、婚姻家事纠纷。如有咨询或建议,请直接在评论区留言或私信留言,我们会尽快回复。

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