定金收条是什么(定金收条有法律效力吗)

—-该如何认定定金合同生效时间

近日,某市中级人民法院对一起定金合同纠纷案件作出再审判决,认为:定金合同载有“兹收到…购房定金20万元。定金款暂由中介保管。..”,认定《定金收条》有保管方中介的签字即已确认收到定金,因此保管合同成立,以此推定定金合同签字时即生效。

2017年7月14日下午,甲某作为房屋买卖的卖方与作为买方的乙某及中介签订《定金收条》一张,载明“兹收到乙某购买甲某名下 ..,面积以产权证为准。购房定金20万元。定金款由中介暂为保管……。三方签字。”因当晚甲某丈夫坚决不同意卖房,故甲某于同日晚8时左右明确告知中介转告乙某房子不卖了,撤回了房屋买卖的承诺。乙某丈夫在同日晚6时多,通过手机银行提交转账申请20万元, 因大额转账迟延,2017年7月17日上午9时许款项到达中介账户。甲某没有收取乙某定金。

一年后,乙某起诉至法院,认为定金已于2017年7月14日交付,定金合同已生效,要求双倍返还定金40万元。一审法院经审理,认定乙某于2017年7月14日已履行定金交付义务,定金合同已生效。判令甲某双倍返还定金40万元(本金20万中介还)。

甲某不服一审判决,提起上诉。甲某根据《农业银行手机APP转账业务说明》、农行95599客服回复和周末大额转账模拟操作记录,证明定金款在2017年7月17日上午9:24分到账之前,款项在乙某账户上未被扣划,该款的所有权、支配权和使用权均属于乙某,乙某在款项扣划之前可撤销或阻止转账,故不能认定为“实际交付”。某市中级人民法院经审理,认为定金合同为实践性合同,类同债权合同,参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条规定,认定定金合同到账生效。作出二审判决,判令上诉人甲某无需承担定金罚则。

乙某不服二审判决,向省院提起再审申请,省院发回再审。再审法院经审查,认定该《定金收条》里包含保管合同法律关系,而保管合同已生效,故而认定定金合同已生效。判令甲某承担定金罚则及一审、二审案件受理费。再审法院的理由:根据《定金收条》的约定内容,买卖双方及中介所三方之间存在定金合同法律关系和保管合同法律关系。关于保管合同何时成立的问题,依照《中华人民共和国合同法》第三百六十七规定:“保管合同自保管物交付时成立,但当事人另有约定的除外。”再审法院认为,根据《定金收条》的内容及甲某向法院提供的其与中介事后的微信聊天记录和谈话录音记录中,中介口述只要其在《定金收条》上签名,就意味着不管定金款是否到账,中介都认可该笔款项已到达中介所,中介所愿意承担相应的法律责任。据此,认定三方当事人已就保管合同的成立作出约定,即《定金收条》签订之时保管合同成立。故本案定金合同于2017年7月14日签字时即生效。按照再审法院的逻辑,在定金尚未交付的情况下,只要保管人事后自认“即使买房人没有实际交付定金,也愿意视为定金已交付,并自愿承担保管责任”,那么保管合同就可以成立,定金合同也相应生效。

根据《担保法》九十条:“…定金合同自实际交付之日起生效”。本案定金合同中因约定定金款由中介暂为保管,保管物定金还没有收到,便认定保管合同已经成立,推定定金合同生效。定金合同和保管合同均为实践性合同,可以不用收到标的物生效吗?再审判决是否违悖了法律规定?

本案经历法院三次审理,也给出三个不同的观点,不同的判决,让我们老百姓懵逼。最高法司法案件研究院是专门从事法律研究的机构,能否给出一个确定的答案?@最高法司法案例研究院@民主与法制时报

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